De Bredene à Knokke-Heist : quelles sont les communes les plus abordables pour un appartement sur la Côte belge ?

1.Toutes les communes ne sont pas égales face à la demande

La forte activité est moins généralisée qu'on pourrait le croire. Certaines stations balnéaires attirent davantage les candidats acquéreurs que d'autres. À tout le moins peuvent leur servir une plus grande offre. C'est le cas de Nieuport, Heist et Coxyde, et dans une moindre mesure, d'Ostende, Middelkerke et Blankenberge. À l'inverse, Westende, Le Coq ou La Panne ont vu affluer du monde, mais pas autant que leurs homologues. Avec seulement 3 % de transactions en plus sur un an et 26 % sur deux ans, Bredene est isolée dans le classement.

"L'intérêt pour la Côte perdure, soutient Bart Van Opstal. L'envol de l'activité a débuté au sortir du premier confinement et ne semble pas se tarir." Il est porté par des candidats à l'acquisition d'une seconde résidence, plus que d'une (future) résidence principale, pour raisons fiscales ou d'âge. Quand bien même l'âge moyen se situe toujours entre 50 et 60 ans. Ceux-ci ciblent d'ailleurs davantage les appartements que les maisons. "Elles n'intéressent que ceux qui voudraient y vivre à l'année ou les diviser et mettre les unités en location, ajoute-t-il. Pour peu qu'elles aient du terrain, elles attirent les professionnels dans un esprit de division, de démolition-reconstruction ou pour une rénovation de grande ampleur."

2.Des prix qui augmentent comparativement peu

Sur un an, ils ont crû, selon les stations, de 3 à 10 %, quand ils n'ont pas baissé. Ce qui est étonnant au vu de l'importance de la demande, en période d'inflation galopante de surcoît. Globalement, pour s'offrir un appartement à la Côte, il faut compter entre 250 000 et 300 000 euros (de l'ordre de 280 000 euros pour être précis). Cette fourchette cache néanmoins de grandes disparités, entre les communes les plus populaires (Blankenberge, Bredene, Middelkerke et La Panne), sous la barre des 220 000 euros, et les plus chics, Nieuport à plus de 320 000 euros et Knokke, tout à fait hors concours, à plus de 530 000 euros.

Cette disparité ne surprend pas Bart Van Opstal. Elle a toujours existé, mais, selon lui, elle tendrait à s'estomper. "Il y a encore une dizaine d'années, les candidats acquéreurs se limitaient à la station de leur enfance. Aujourd'hui, c'est la côte dans son ensemble qui les intéresse. Ils comparent les prix, achètent avec leur tête et leur budget, et non avec leur cœur et leurs souvenirs. J'ai l'impression que le rapport qualité/prix est primordial. La commune n'est plus l'élément essentiel qu'il était. Que ce soit Ostende ou Nieuport, peu importe. De toute façon, il y a un déplacement à faire. Les possibilités sont tellement limitées que se contenter d'une seule cible n'est pas porteur. Les candidats acquéreurs regardent les alternatives."

3.Haro sur le neuf

"La demande porte surtout sur le neuf, acheté sur plans, et sur le marché des biens récents", insiste le porte-parole de Fednot, sans pour autant précisément dater ce qu'il entend par "récent". Cela peut être 15 ou 20 ans, "pour peu que les biens aient été bien conçus et bien construits dans un esprit moderne", dit-il, citant l'architecture, une terrasse (essentielle désormais), de l'espace (les studios sont délaissés), des équipements corrects (dans les cuisines et salles de bains), les prestations énergétiques et techniques (isolation…).

Il y a une telle demande sur ces biens neufs ou récents que, depuis quelques mois, dans certaines localités, il y aurait, selon lui, presque un risque de pénurie. "La Côte belge est courte, argue Bart Van Opstal. Vu l'envolée de la demande, beaucoup de promoteurs ont tenté d'avancer l'agenda de leur programme, entamant plus tôt que prévu les deuxième ou troisième phases de leurs projets. Mais ce n'est pas simple. Tout ne peut se construire en même temps. Beaucoup n'ont pas de disponibilités à court terme. Certainement pas dans un délai d'un à deux ans, voire dans un délai de trois à quatre ans. Et puis, ils ont peur de n'avoir rien à proposer dans le futur, ce qui risquerait de mettre leur société en péril." Car le problème n'est pas tant, selon lui, d'obtenir un permis de bâtir que de trouver des terrains constructibles ou des biens à démolir et reconstruire.

4.Les appartements anciens restent sur la touche

L'ancien, d'âge et de conception, n'attire plus autant de candidats et ses prix n'augmentent pas, voire reculent. "On est dans un marché à deux vitesses. Certains de ces biens anciens sont à la vente depuis plus d'un an. Notamment parce que le vendeur croit que tout le marché a augmenté, ce qui n'est pas le cas, et reste sur ses positions, indique le notaire. Les acquéreurs ne veulent pas avoir de mauvaises surprises, ni de frais imprévisibles. Ils sont convaincus,et ils n'ont pas tort, qu'un achat neuf ou récent leur assurera une meilleure plus-value."

5.Un contexte anxiogène

Il englobe la guerre en Ukraine, la hausse de l'inflation et des taux d'intérêt hypothécaires, la flambée des prix des matériaux… "Il est trop tôt pour faire des pronostics, mais je dirais que le contexte actuel va stabiliser les prix, note Bart van Opstal. Ils ont encore beaucoup monté en 2021 et début 2022, mais je pense qu'on se dirige vers un niveau davantage équilibré. La hausse va être neutralisée à long terme."

Et de préciser que dans le cas de la Côte, la hausse du crédit logement n'a pas d'effet. "La majorité des candidats ne font pas appel à un crédit. Ils ont des liquidités disponibles sur leur compte épargne qui rapportent tellement peu, voire décrochent avec l'inflation, qu'ils ont intérêt à les investir dans la brique. S'ils n'ont pas directement les liquidités nécessaires, ils savent qu'ils les auront (en sortant de la Bourse, en vendant leur maison, en recueillant leur épargne-pension…). C'est une des raisons pour lesquelles ils veulent du neuf : car il leur faut parfois le temps de se préparer et le paiement par tranches leur donne un certain confort."

6.La vue sur mer garde tous ses attraits

Le seul endroit où les appartements anciens et démodés gardent la cote, c'est sur la digue, avec vue sur mer. "Les acquéreurs sont d'accord d'investir car ils sont assurés de faire une plus-value, confirme le notaire ostendais. Mais cela fait bien longtemps que cette vue sur mer est prisée. Il n'y a donc quasiment plus d'appartements obsolètes sur la digue. Beaucoup ont déjà été rénovés."