De Uccle à Knokke, les chiffres fous de l'immobilier de luxe en 2021

1.Un marché en effervescence

"Après le premier confinement printanier de 2020, la reprise des activités s'est effectuée sur les chapeaux de roues", retrace David Chicard. "Tout le monde voulait acheter ! Et cela s'est poursuivi durant le reste de l'année." Tant et si bien que le montant cumulé des ventes de biens signées en 2020 par les trois bureaux belges de Sotheby's Realty s'élève à 140 millions d'euros. "En 2021, on est à près de… 190 millions d'euros, et l'année n'est pas finie !", souffle le directeur, admiratif. "Bien sûr, il faut prendre en compte le développement du nouveau bureau de Lasne", tempère-t-il, "mais rien qu'à Bruxelles, par exemple, où nous sommes présents depuis huit ans, le montant cumulé des ventes a bondi de 30 % par rapport à 2020."

2.Ruée sur les deux Brabant

L'aspiration à plus d'espace et de contact avec la nature, ressenti par nombre de citadins belges au plus fort de la crise, a eu pour effet de voir la périphérie verte de la capitale se transformer en terre promise. "Les deux Brabant étaient déjà demandés par le passé bien sûr, mais pas forcément pris d'assaut", détaille David Chicard. "Ils sont devenus la référence et la pandémie a fait basculer ce qui était un marché d'acheteurs vers un marché de vendeurs. C'est-à-dire que, pour ce qui est des propriétés qui nous intéressent, au-dessus du million d'euros, le stock est venu à manquer. D'autant que nombre de propriétaires ont retiré leur bien de la vente en raison de l'incertitude liée à la crise. Tout cela a mené à une pénurie de biens sur le marché brabançon." Avec les conséquences que l'on imagine sur les prix. "Ils n'ont pas augmenté sur papier, mais la marge de négociation, qui se situait avant autour de 15 %, est tombée à moins de 0,5 % du prix."

3.Un retour progressif à l'équilibre

Les campagnes de vaccination massive des mois d'avril, mai et juin 2021 ont libéré toute une frange de vendeurs de l'expectative dans laquelle ils étaient plongés depuis le début de la crise. "Les propriétés sont revenues à la vente", acquiesce le directeur de Sotheby's Realty en Belgique. "Le stock se reconstitue peu à peu et une certaine stabilité s'installe, avec un retour à la normale espéré d'ici quelques mois." Et ce, notamment dans des gammes de prix qui avaient temporairement disparu du marché. "Depuis la sortie du premier confinement de mars 2020, les biens dans une tranche de prix courant de 1 million à 1,5 million d'euros ont été plébiscités par les acheteurs. C'était très flagrant. Au contraire, au-dessus de 5 millions d'euros, c'était le calme plat, notamment en ce que les vendeurs de ce type de biens ont préféré attendre des jours meilleurs. Depuis l'été, ils sont de retour. On a vendu trois propriétés aux alentours de 5 millions d'euros sur les deux derniers mois à Bruxelles, une à Anvers et une à Brasschaat."

4.La majorité des acheteurs sont belges

Depuis l'avènement de la crise sanitaire, la raréfaction des expatriés sur le marché du luxe, au sein de la capitale à tout le moins, a laissé libre cours aux velléités d'achat des Belges amateurs de belles propriétés. "Aujourd'hui les principaux acheteurs du luxe sont belges", abonde David Chicard. "On est au moins à 60-65 % de Belges, 15-20 % de Français, d'autres nationalités composant le reste. Avant, il y avait davantage de Français, mais depuis l'élection de Macron, la Belgique a perdu son attrait auprès des exilés fiscaux issus de l'Hexagone. Beaucoup sont à la vente. C'est courant, à présent, de voir des Français qui vendent à des Belges."

Les biens haut de gamme sont plus beaux à Anvers, plus chers à Bruxelles

D'après David Chicard, le marché de l'immobilier haut de gamme en Belgique se concentre autour des deux grandes villes que sont Bruxelles et Anvers. Avec le rayonnement qu'on leur connaît, gagnant tant le Brabant wallon et le Brabant flamand pour la capitale, que les riches communes périphériques de Brasschaat ou Schilde pour la métropole anversoise. "Avec une pointe jusqu'à Gand", complète le directeur de Sotheby's Realty en Belgique.

Côté prix, ce dernier se fait l'écho d'un différentiel de 20 à 25 % entre Bruxelles et Anvers, en faveur de la première ville du pays. Un écart qui tient plus au coût du foncier qu'à la qualité des biens. "Souvent, les plus belles maisons sont en Flandre. L'architecture y est très poussée, léchée. Les finitions et les matériaux sont extrêmement qualitatifs. On assiste à un niveau d'excellence que l'on ne retrouve pas à Bruxelles, ou alors très rarement. C'est la situation qui fait le prix dans la capitale. À l'inverse, Lasne et Rhode sont des communes très similaires à Brasschaat et Schilde en termes de valeurs immobilières."

Reste que Bruxelles est autrement plus abordable que les autres capitales européennes. "Ce n'est pas comparable", argue David Chicard. "Bruxelles est beaucoup plus petite que Paris, par exemple. Elle est, à ce titre, plus proche des villes secondaires françaises, tant en termes de type de biens que de prix. Dans la tranche de prix allant de 1 à 2 millions d'euros, assez dynamique par ailleurs, on retrouvera dans la capitale belge des biens relativement semblables à ceux qui s'échangent dans le sud de la France, par exemple. Surtout pour ce qui est de l'immobilier contemporain."

Maison ou appartement ?

Tant la maison que l'appartement font recette auprès d'un public d'acquéreurs aisés, remarque le patron de Sotheby's Realty. "Ce n'est pas parce que nos clients peuvent s'offrir une maison de maître à Bruxelles pour le prix d'un petit appartement parisien qu'ils feront forcément ce choix. D'abord, parce qu'il faut encore la trouver, la maison. Ce sont des biens plus rares sur le marché. Ensuite, parce que leur typologie est ainsi faite que leur intérieur constitué de trois pièces en enfilade est fort sombre, quand bien même une grande baie vitrée éclaire la façade arrière sur toute sa hauteur."

Les amateurs d'appartements apprécient donc la clarté qui les caractérise, de même que la gestion immobilière facilitée qu'ils autorisent. "Cela rend les départs en vacances ou les séjours dans les résidences secondaires plus spontanés." Par contre, le service de conciergerie, très populaire à New York ou à Londres, par exemple, fait un flop à Bruxelles. "Cela ne prend pas en Belgique", atteste David Chicard. "Il y a trois immeubles de ce type à Bruxelles (un place Brugmann et deux boulevard de Waterloo), mais le succès n'est pas au rendez-vous. Les charges sont tellement élevées, que le concierge ou le desk d'accueil est généralement la première chose que sucrent les copropriétaires. Pourtant, l'idée est séduisante, et beaucoup de promoteurs s'y sont essayés…"